Para manter a qualidade e a valorização de um condomínio, é importante que este esteja sempre se modernizando e que tenha manutenções regulares em suas instalações. No entanto, antes da realização de qualquer obra no condomínio, existem algumas questões burocráticas a serem providenciadas
Primeiramente, deve-se fazer uma pesquisa orçamentária para definir onde comprar os materiais com melhor custo-benefício, além de definir qual será a empresa responsável pelas obras, pensando novamente no melhor serviço e preço.
Após a pesquisa do orçamento, para que as obras comecem de fato, é obrigatório que seja convocada uma assembléia para discussão dos orçamentos apresentados e posterior aprovação da obra.
Um ponto que se deve atentar no momento das reformas é a questão legal da obra. Existem algumas normas para que as reformas aconteçam em condomínios prediais.
O artigo 1.341 do Código Civil, classifica as reformas em três tipos, que são: necessárias, úteis e voluptuárias. Com essa classificação, a norma define também o quórum necessário para aprovação da mesma.
Obras Necessárias
As Obras Necessárias são obras que conservam o bem ou impedem sua deterioração, como pintura de fachada sem trocar a cor, impermeabilização de laje por causa de infiltração, reparos elétricos e hidráulicos, instalação de corrimão em escadas, adequação do playground às normas da ABNT, etc.
Para aprovação dessas obras, deve-se levar em consideração a urgência e o valor da despesa. Se o valor for baixo e a obra tiver urgência, não é necessário realizar uma votação para que ela ocorra, salvo disposição em contrário na convenção do Condomínio.
Caso a obra não tenha o quesito urgência, o quórum é de maioria em assembleia, ou seja 50% + 1. E em último caso, se tiver critério de urgência, mas com gastos excessivos, a obra pode iniciar sem votação, mas é obrigatório que seja apresentado e esclarecido em assembleia para os condôminos.
Obras Úteis
As obras úteis são as que aumentam ou facilitam o uso da coisa, como instalação de sistema de segurança, construção ou ampliação de sala de ginástica, obras para aumento da garagem, entre outras. Para que essas obras sejam aprovadas é necessário o voto da maioria do condôminos (50% + 1).
Obras Voluptuárias
As obras voluptuárias não implicam diretamente no funcionamento das instalações. Elas acontecem com intuito de modernizar ou deixar mais agradável. Algumas dessas obras são: restauração ou pintura da fachada com cor diferente, novo projeto paisagístico do jardim, decoração de áreas comuns, entre outras. Para aprovação dessas obras, se faz necessário aprovação de ⅔ dos condôminos.
Além dessas determinações, existem regras da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que definem como as reformas devem acontecer. A NBR 16.280 fala sobre a importância da segurança em obras, por isso, contratar mão de obra qualificada não é perder dinheiro, mas sim garantir que a obra seja realizada dentro dos padrões de segurança determinados. Além disso, antes de iniciar qualquer obra, deve ser assinada uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), para garantir a segurança da reforma.
A ART caracteriza legalmente os direitos e obrigações entre profissionais e usuários de seus serviços técnicos, além de determinar a responsabilidade profissional por eventuais defeitos ou erros técnicos.
Um outro ponto de atenção se relaciona com o barulho das obras, sendo necessário verificar no regimento interno quais horários são permitidos as obras acontecerem, já que é um dos problemas apresentados quando o assunto são as obras do condomínio.
Gastos
Para realizar qualquer reforma em prédios condominiais é importante que o condomínio possua um orçamento, mas nem sempre isso é possível, pois o planejamento financeiro está comprometido por conta dos inadimplentes. E esse, talvez seja um dos principais problemas apresentados ao síndico quando o assunto é obra, sendo elas necessárias, úteis ou voluptuárias.
Uma maneira eficaz é a contratação de uma garantidora de receita para condomínios, pois essa pode garantir que a receita necessária para a realização da obra esteja disponível ao condomínio independente do pagamento ou não dos condôminos na data do vencimento.
